En una época marcada por la incertidumbre, los inversores, cada vez más se decantan hacia la inversión segura. Tradicionalmente, los activos reales, como los inmuebles, han representado una forma de invertir estable, en contraste con la volatilidad de los mercados financieros.
En todo caso, las inversiones directas en inmuebles distan de ser perfectas. Por este motivo, los vehículos de inversión inmobiliaria se presentan como la mejor opción para obtener rentabilidad en el sólido mercado inmobiliario. ¿Qué ofrecen para suplir las carencias de la inversión inmobiliaria?
Ventajas de la inversión inmobiliaria: ¿por qué es una inversión segura?
Invertir en inmuebles es realizar una inversión en algo tangible. Algo totalmente descorrelacionado con los mercados financieros, donde las fluctuaciones pueden llegar a ser muy violentas.
Muchos inversores (incluso aquellos que se decantan por activos financieros en lugar de activos reales) utilizan este tipo de inversión con fines de dotar estabilidad a sus carteras.
Si hay algo por lo que se caracterizan los bienes reales, como la inversión inmobiliaria, es el hecho de que son inmunes a la inflación.
El dinero pierde valor con el paso del tiempo, como consecuencia de la subida generalizada de los precios. Sin embargo, a los inmuebles no les afecta esta característica, puesto que su valor incrementa conforme los precios suben.
De esta forma, actúan como un seguro contra uno de los mayores riesgos de las inversiones financieras (además, del enemigo número uno de los activos de renta fija, también considerados como una inversión segura, en términos relativos).
Por otra parte, el mercado inmobiliario presenta más estabilidad que otro tipo de activos reales, como el oro u otras materias primas, debido a que no cotiza en un mercado organizado. Es más, los inmuebles son tremendamente resistentes a las crisis económicas debido (incluso el mercado fue capaz de superar la gran crisis del sector sucedida en 2008 y retomar la senda alcista).
En realidad, la inversión inmobiliaria está orientada al largo plazo. Todas sus ventajas se desatan en grandes períodos temporales (aunque esto sucede en todo tipo de inversiones).
El mercado inmobiliario tiene sus propias características. Una de ellas es la apreciación natural de los activos (a un ritmo mayor, a un ritmo menor, con sus ciclos y altibajos; pero en el largo plazo, el precio de los activos inmobiliarios tiene un sesgo alcista).
La cantidad de terreno es limitada y, si el activo cuenta con beneficios estratégicos (como una buena localización, calidad de materiales, diseño de inmuebles o búsqueda de innovación en los proyectos inmobiliarios), supone una de las mejores opciones para aquellos que buscan la inversión segura.
Desventajas de la inversión inmobiliaria
El hecho de que invertir en viviendas sea una inversión segura no significa que sea la inversión perfecta. A decir verdad, no existe la inversión perfecta.
Existen tres factores que definen cualquier tipo de inversión:
- Rentabilidad
- Riesgo
- Liquidez
Ninguna inversión es fuerte en estos tres pilares. Una inversión segura, no puede ser una inversión rentable, puesto que rentabilidad y riesgo son dos factores que están directamente relacionados. Los inversores siempre tratan de buscar la máxima rentabilidad, pero siempre ajustada a un determinado perfil de riesgo.
En este aspecto, invertir en inmuebles es considerada una inversión segura (como se ha mencionado, están respaldadas por activos reales, inmunes a la inflación, con precios estables y sesgo alcista en el largo plazo): un robusto mercado que proporciona rentabilidades medias muy superiores a los Bonos del Estado a 10 años
Sin embargo, tal y como acabamos de exponer, no se trata de la inversión perfecta y también presenta una serie de desventajas:
- Los inmuebles no suelen ser activos líquidos: llevar a cabo el proceso de inversión o desinversión puede ser lento y es posible que exija un ajuste de precio para llevarla a cabo con mayor celeridad. La liquidez de los activos financieros cotizados en un mercado oficial es muy superior.
- Se trata de un mercado opaco: no existe una información transparente y simétrica como en los mercados financieros.
- Suelen ser algo complejas: invertir en viviendas lleva su tiempo y exige encontrar ofertas, contratar servicios de tasación, notarías, gestores, etc.
- Exigen un gran desembolso de capital: lo cual, normalmente, lleva a que se trate de inversiones apalancadas (mediante deuda hipotecaria) y dificulta la diversificación en varios activos con diferentes características.
Con fines de suplir algunos de estos contras, se han puesto en marcha una serie de vehículos de inversión inmobiliaria que representan inversiones indirectas en el mercado.
¿Qué nos ofrecen los vehículos de inversión inmobiliaria?
Existen varias fórmulas para invertir en el mercado inmobiliario, no únicamente las inversiones directas en viviendas u otra tipología de inmuebles. Este tipo de inversiones, combinan la solidez del mercado inmobiliario con los beneficios propios de los activos financieros.
Por una parte, se encuentran los fondos de inversión inmobiliaria: productos financieros sin personalidad jurídica propia.
El objetivo de los fondos de inversión inmobiliaria es captar capital de múltiples inversores para comprar inmuebles de naturaleza urbana. La rentabilidad se produce mediante los ingresos procedentes de arrendamientos (pueden realizar operaciones de compraventa, pero el principal foco de rentabilidad es el alquiler de sus activos inmobiliarios).
Podemos encontrar otras fórmulas, como las SOCIMIS: empresas cotizadas en una Bolsa de Valores con un modelo de negocio idéntico a los fondos de inversión inmobiliaria (una versión española de las REITS estadounidenses).
Una tercera opción para tener exposición en el mercado inmobiliario es invirtiendo a través de vehículos como los que desarrolla WHITE Investing RE, donde a través de una SPV1 [normalmente una sociedad limitada], se invierte en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, donde los riesgos de comercialización, jurídicos y de construcción quedan muy matizados y en algunos casos hasta eliminados.
Las ventajas de los vehículos de inversión inmobiliaria se hacen patentes al poner de manifiesto las desventajas que presentan las inversiones directas en inmuebles:
- Se trata de inversiones simples: tan sólo se deben comprar participaciones de un fondo de inversión inmobiliaria y/o acciones de una determinada SOCIMI (a través de un bróker de bolsa). Las tasaciones, notarías o gestorías no son necesarias.
- Son inversiones con mayor liquidez: sobre todo el caso de las empresas cotizadas (SOCIMIS), dado que sus acciones cotizan en un mercado regulado y el inversor puede encontrar contrapartida de un modo más rápido.
- Permiten el acceso a activos de mayor calidad: los vehículos de inversión inmobiliaria disponen de una gestión profesional eficaz y mayor capital, lo cual abre oportunidades para invertir en inmuebles de mayor calidad (por ejemplo, un edificio emblemático o una propiedad situada en un lugar estratégico).
- Ofrecen una mayor diversificación: este tipo de productos proporcionan el acceso a múltiples inmuebles, con diferentes tipologías (aunque todos sean de naturaleza urbana) y situados en diferentes zonas geográficas. Al aumentar la diversificación, el riesgo se reduce y proporciona una inversión aún más sólida.
- Además, el desembolso de capital mínimo exigido es mucho menor y la información de los activos es totalmente transparente (tienen obligación legal de ofrecerla).
- En el caso de los vehículos de WHITE Investing RE, las dos variables de Rentabilidad y Riesgos están muy equilibradas, con un ratio entre ambas que supera al de las otras dos opciones [SOCIMIS ó Fondos de Inversión]; sin embargo, hay que tener claro que en ese caso, la liquidez es nula hasta el cierre del proyecto.
Tal y como es posible comprobar, los vehículos de inversión inmobiliaria (inversiones indirectas en el mercado) representan una de las mejores opciones. No obstante, existen otras alternativas que no dejan indiferentes debido a que se muestran como una inversión segura y suplen las carencias del mercado inmobiliario.
Desde White Investing creemos en la capacidad para transformar un proyecto inmobiliario en un activo financiero, a través de vehículos de Co Inversión y tomando como referencia un plan de negocio previamente diseñado, innovador y sólido. Con fines de conseguir un modelo de inversión alternativo a los mercados tradiciones para minimizar los riesgos.