El objetivo de las SOCIMIS es la compra y posterior arrendamiento de inmuebles urbanos. De este modo consiguen beneficios que deben repartir entre sus accionistas. Este tipo de empresas tienen un objetivo muy concreto: servir como vehículo de inversión. Por ello están especialmente reguladas y presentan unas características propias.

Si quieres descubrir cómo funcionan y qué aportan las SOCIMIS a las inversiones inmobiliarias, te animamos a que sigas leyendo.

¿Qué son las SOCIMIS?

El término SOCIMI es el acrónimo de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Como su propia denominación indica:

• Son empresas que tienen una forma jurídica de Sociedad Anónima.
• Sus acciones cotizan en un mercado organizado (la Bolsa de Valores).
• Su objeto social es la inversión en inmuebles urbanos.

Estas son las tres características principales de una SOCIMI. Sin embargo, presentan otras diferencias con respecto al resto de empresas cotizadas en bolsa (los veremos posteriormente al analizar su funcionamiento).

El modelo de negocio de estas compañías radica en tener una cartera de activos inmobiliarios y percibir ingresos por parte de los arrendamientos de los mismos.

Las SOCIMIS españolas son una versión nacional de las llamadas Real Estate Investment Trust (REIT): Empresas de Estados Unidos que nacieron con el fin de acercar las inversiones inmobiliarias al pequeño inversor.

Dicho de otro modo, actúan como un vehículo para las inversiones inmobiliarias.

¿Cómo funcionan las SOCIMIS?

Las SOCIMIS son empresas inmobiliarias que tienen una regulación específica (Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012):

• Tienen la obligación de cotizar en un mercado secundario. Para comenzar a cotizar, deben ser valoradas por un experto independiente designado por el Registro Mercantil; además de contratar a un asesor registrado.
• Para su constitución se exige un capital mínimo de 5 millones de euros.
• Deben tener al menos el 80% de su patrimonio invertido en activos inmobiliarios y ofrecidos al arrendamiento urbano.
• Al menos tienen que tener un inmueble urbano en cartera. Además, los activos inmobiliarios deben permanecer en su balance (ofrecidos en arrendamiento) durante al menos 3 años.
• El 80% de sus beneficios debe proceder del arrendamiento de inmuebles.
• Tienen obligación legal de repartir, como mínimo, el 80% de sus beneficios en forma de dividendos a sus accionistas.
• Si la sociedad decide vender un inmueble, el 50% de los beneficios deben repartirse como dividendos extraordinarios.
• Para los casos en que los beneficios provengan de inversiones en otras SOCIMIS o empresas análogas (REIT), deberán repartir el 100% de las ganancias.
• Tienen la obligación de presentar cuentas cada 6 meses. Además de otras obligaciones en cuanto a la información presentada.
• Sus reservas legales no pueden ser superiores al 20% de su capital social.
• Su capital flotante (acciones en libre circulación) debe ser, como mínimo, de 2 millones de euros o el 25% del capital social.
• Si se cumplen todas las exigencias anteriores, las SOCIMIS tienen importantes beneficios fiscales (0% en el Impuesto de Sociedades y una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

Como se puede comprobar, la normativa que rige el funcionamiento de las SOCIMIS trata de conseguir que este tipo de empresas sean accesibles para todos los inversores, garantizar la estabilidad en el reparto de las rentas y solidez en sus operaciones (y su balance).

Todo ello tiene como recompensa una serie de ventajas fiscales que repercute en la rentabilidad de las SOCIMIS.

¿Qué aportan las SOCIMIS?

Invertir en SOCIMIS equivale a invertir en el mercado inmobiliario, sólo que de forma indirecta y bajo la fórmula de obtener beneficios por el arrendamiento de los inmuebles (no la compraventa).

A priori, este tipo de empresas consiguen que las inversiones en el mercado inmobiliario se tornen más transparentes, puesto que se invierte en una compañía cotizada que tiene obligación de mostrar cuentas e información.

Además de ello, cualquiera puede participar directamente en el mercado inmobiliario con la simple compra de una de estas compañías en la Bolsa de Valores. Cumpliendo de esta forma con su objetivo de acercar las inversiones inmobiliarias al pequeño inversor.

Por otra parte, al ser compañías cotizadas, es más sencillo llevar a cabo las operaciones de inversión y/o desinversión. Las SOCIMIS aportan liquidez, en contraste con las inversiones directas en el mercado inmobiliario.

Al tener la obligación de repartir sus ganancias en forma de dividendos, los inversores tienen una mayor seguridad de que percibirán unas rentas estables.

En este sentido debe analizarse cuál es la rentabilidad de las SOCIMIS. Cabe recordar que, además de la rentabilidad por dividendo (la cual depende del precio de compra de las acciones), pueden obtenerse beneficios con las fluctuaciones de precio de las acciones (compraventa de acciones).

Sin embargo, el hecho de cotizar en el mercado bursátil también es un elemento de riesgo. Las SOCIMIS están expuestas a los movimientos del mercado y es probable que el patrimonio del inversor se vea reducido como consecuencia de una caída en las cotizaciones. El mercado bursátil presenta una mayor volatilidad que el mercado inmobiliario.